Propriétaires, attention à l'état de votre bien !
Obligation de délivrer la chose en bon état
En vertu des articles 1719 et 1720 du Code civil, le bailleur a pour obligation de :
- Délivrer au preneur la chose louée ;
- Entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
- En faire jouir paisiblement le preneur ;
- Délivrer la chose en bon état de réparations de toutes espèces, et y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations nécessaires.
Concernant l’obligation de délivrance de la chose en bon état, il est important de signaler que les parties peuvent déroger à cette obligation.
Ainsi, la Justice de Paix de Tournai a jugé licite une clause insérée dans un contrat de bail qui stipulait :
Ainsi, la Justice de Paix de Tournai a jugé licite une clause insérée dans un contrat de bail qui stipulait :
« Le preneur déclare avoir visité le bien loué et ne pas en réclamer plus ample description, reconnaît le recevoir en bon état d’entretien, de sécurité, de salubrité et d’habitabilité, conformément à l’état des lieux d’entrée annexé au présent contrat »
Ce type de clauses peut également être rédigées des manières suivantes :
- « Le preneur reconnait avoir reçu le bien dans l’état bien connu de lui » ;
- « Le preneur reconnait accepter le bien dans l’état dans lequel il se trouve ».
En pratique, quelle est la signification d’une telle clause ?
Moyennant un état des lieux précis joint au contrat, une telle clause vous permettra de démontrer en cas de litige, que vos locataires avaient une parfaite connaissance de l’état du bien pris en location et que celui-ci leur convenait.
Ils ne pourront dès lors pas, par la suite, suspendre le paiement des loyers en raison de manquements qui auraient affectés le bien initialement.
Cela implique en réalité que le preneur renonce à réclamer au bailleur des travaux de mise en état du bien loué.
Attention toutefois que cette clause ne pourra être invoquée par le bailleur pour se couvrir face à :
- des vices cachés ;
- de problèmes qui surviennent après l’entrée dans les lieux.
Quid en cas d’arrêté d’inhabitabilité, ou de non-respect des règles de salubrité, sécurité et habitabilité ?
L’ensemble de ces règles sont d’ordre public, vous ne pourrez dès lors mettre en location un bien ne les respectant pas, même si le locataire l’accepte.
Il pourra en effet se retourner contre vous et solliciter l’annulation du contrat à votre tort, avec le cas échéant des dommages et intérêts pouvant atteindre par exemple, le remboursement de l’ensemble des loyers perçus à dater des constatations de violation réalisées par le service compétent de la Ville.
Il en est de même lorsque le bien est frappé d’un arrêté d’inhabitabilité en cours de contrat. Le contrat sera considéré comme sans objet aux torts du propriétaire.
L’ensemble de ces règles sont d’ordre public, vous ne pourrez dès lors mettre en location un bien ne les respectant pas, même si le locataire l’accepte.
Il pourra en effet se retourner contre vous et solliciter l’annulation du contrat à votre tort, avec le cas échéant des dommages et intérêts pouvant atteindre par exemple, le remboursement de l’ensemble des loyers perçus à dater des constatations de violation réalisées par le service compétent de la Ville.
Il en est de même lorsque le bien est frappé d’un arrêté d’inhabitabilité en cours de contrat. Le contrat sera considéré comme sans objet aux torts du propriétaire.
Pour la SPRL TROXQUET-LAMBERT & PARTENAIRES
Romain OGER
Octobre 2014.