Le bail d’habitation

Le bail d’habitation a récemment fait l’objet d’une régionalisation. Par conséquent, le législateur wallon s’est approprié cette nouvelle compétence en légiférant la matière par le biais du décret du 15.03.2018 qui est entré en vigueur le 01.09.2018.

La présente contribution ne passera en revue que les nouveautés apportées par la réforme.

Qu’est- ce qu’un bail d’habitation ?Il s’agit d’un bail relatif à un bien meuble (ex : une caravane) ou immeuble ou partie de celui-ci (ex : un appartement) destiné à servir d’habitation, à l’exception des locations touristiques (ex : un gîte)[1].

Le bail d’habitation englobe :

• Le bail de droit commun
• Le bail de résidence principale
• Le bail de colocation NEW
• Le bail d’étudiant NEW
• Le bail glissant NEW

Règles communes des baux d’habitation

La publicité[2] :

Lorsque le bailleur propose un logement en location  via une annonce, un affiche, une plateforme web ou autres, il doit veiller obligatoirement à informer les candidats-locataires de manière claire, précise et complète sur :

• Le montant du loyer hors charges
• Le caractère provisionnel ou forfaitaire des charges privatives et communes éventuelles
• Le montant des charges communes éventuelles
• Le montant des charges privatives si elles ont un caractère forfaitaire
• Les normes énergétiques (PEB)

En cas d’infraction, le bailleur encourt une amende administrative.

Discrimination lors de la sélection du candidat acquéreur[3] :

Lors de la sélection des candidats-locataires, le bailleur choisit le locataire  « librement et sans discrimination ».

Autrement dit, le propriétaire sera frappé d’une sanction administrative s’il viole un des critères protégés, notamment : la race, la couleur, l’origine nationale ou sociale, le sexe, l’âge, le handicap ou une caractéristique génétique, la religion, la fortune, etc..

Le décret vise tant les discriminations directes (ex : pas de locataires CPAS) qu’indirectes (ex : nécessité d’avoir un CDI).

Mais attention, l’inégalité de traitement n’est pas nécessairement discriminatoire ! En effet, il n’est pas question de discrimination si l’inégalité de traitement est objectivement justifiée par un but légitime et pour autant que les moyens utilisés pour atteindre ce but sont appropriés et nécessaires.

Par exemple, il ne sera pas reproché au propriétaire de s’interroger sur la capacité financière du candidat-locataire de pouvoir honorer son loyer, ses frais et charges pour autant qu’il ne prenne pas en compte l’origine ou la nature du montant de ses ressources financières.

Il ne sera pas non plus considéré comme discriminatoire de refuser de louer un appartement au 5^ème étage à une personne handicapée dans un immeuble dépourvu d‘ascenseur.

Informations pouvant être exigées du candidat-locataire :

L’article 6,2° du décret énumère de manière exhaustive la liste des données qui peuvent être réclamées aux candidats-locataires par le propriétaire.

Aucune autre donnée ne pourra être exigée par le propriétaire à moins qu’elle poursuive une finalité légitime et que la demande soit justifiée par des motifs sérieux, proportionnés avec la finalité pousuivie[4].

Nécessité d’un bail écrit :

Conformément à l’article 3 du décret, le bail d’habitation doit être fait par écrit et contenir au minimum certaines informations.

Le législateur a arrêté un modèle-type de contrat de bail à valeur indicative pour chaque type de baux.

Quid du bail verbal ? Le bail verbal est valable mais s’il n’a encore reçu aucune exécution, la preuve du bail sera difficile à établir.

Même si le bail verbal est valable, à tout moment, tant le bailleur que le locataire peuvent exiger de faire constater le bail verbal par écrit.

Deux particularités durant le bail :

1) La présomption de responsabilité du locataire est maintenue en cas d’incendie du bien loué sauf preuve contraire[5].

Cependant, le locataire a dorénavant l’obligation légale de souscrire une assurance incendie et d’apporter annuellement la preuve du paiement des primes.

Si le locataire reste en défaut de souscrire une telle assurance, le bailleur a la possibilité de faire insérer une clause d’abandon de recours dans son assurance habitation et d’en imputer les frais aux locataires.

2) Dorénavant, le bailleur peut réaliser, durant la location, des réparations urgentes ou des travaux économiseurs d’énergie[6].

Le preneur a l’obligation d’accepter ces travaux mais a néanmoins la possibilité d’obtenir une diminution du prix si les travaux durent plus de quarante jours.

Si les travaux rendent inhabitables les lieux, le preneur peut solliciter la résiliation du bail.

Sécurité, de salubrité et d’habitabilité :

Le logement doit être conforme aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité[7].

Si ce n’est pas le cas, le preneur doit dans un premier temps mettre en demeure le bailleur de réaliser les travaux nécessaires pour mettre en conformité le bien. Il s’agit d’une nouvelle obligation légale.

Si le bailleur reste en défaut malgré la mise en demeure, le preneur peut exiger soit l’exécution de ces travaux soit la résolution du bail avec dommages et intérêts.

En cas de décès du preneur :

Le bail est résilié de plein droit, 3 mois après le décès du preneur, sans préavis ni indemnité[8].

S’il reste des meubles dans les lieux, le bailleur le fait constater par un huissier de justice qui dressera un inventaire et, à charge du bailleur, de disposer en bon père de famille des biens « à charge des ayants droit du preneur décédé ».

Quid si le défunt ne vivait pas seul et que cette autre personne n’était pas signataire du bail ?

Si cette personne est domiciliée dans les lieux depuis plus de 6 mois au décès du preneur,  elle dispose d’un délai d’un mois à compter du décès du preneur pour notifier sa volonté de reprendre le bail au propriétaire.

Bail de résidence principale

Il s’agit du bail d’habitation que le preneur, avec l’accord exprès ou tacite du bailleur, affecte dès son entrée dans les lieux loués à sa résidence principale (et non le domicile)[9].

Le législateur prévoit également la possibilité de changer l’affectation des lieux en cours de bail. En effet, il est possible par exemple de décider d’affecter son ancien kot à sa résidence principale après ses études moyennant l’accord du bailleur.

Durée[10] :

Le législateur confirme que :

• en principe, le bail de résidence principale est de 9 ans
• par exception, les parties peuvent convenir d’un bail de courte durée, d’un bail de plus de 9 ans ou encore « à vie ».

Le bail conclu pour une durée de 9 ans prend fin à l’expiration de la période moyennant un renon notifié 6 mois avant l’échéance par le bailleur ou de 3 mois avant l’échéance par le preneur.

Le bailleur peut toujours mettre fin au bail pour occupation personnelle, gros travaux ou motif personnel moyennant une indemnité à chaque triennat. La seule nouveauté réside dans le fait que les gros travaux  doivent être justifiés dans les deux mois de l’envoi du préavis, en cas de demande du locataire, et par l’envoi de pièces justificatives détaillées (permis d’urbanisme, devis,..)[11].

La possibilité de renon par le preneur reste inchangée si ce n’est que, dorénavant il peut quitter les lieux sans respecter le délai de préavis de 3 mois en se fondant sur l’absence d’enregistrement du bail à la condition d’avoir au préalable mis en demeure le bailleur d’enregistrer son bail[12].

Bail de courte durée[13] :

Il est désormais possible de procéder à deux renouvellements pour autant que ce soit par écrit et aux mêmes conditions.

La durée totale de location ne peut toutefois excéder trois ans.

Le preneur peut quitter les lieux à tout moment moyennant un congé de trois mois mais en payant une indemnité d’un mois de loyer.

Quant au bailleur, il peut également résilier anticipativement le bail après un an d’occupation pour autant que ce soit pour occupation personnelle et moyennant un préavis de 3 mois et une indemnité d’un mois.

Enregistrement du bail

L’obligation d’enregistrer le bail repose sur les épaules du bailleur.

A défaut d’enregistrement, le législateur a prévu trois sanctions :

• le preneur peut quitter les lieux sans préavis et ni indemnité après mise en demeure du bailleur (voir supra)
• le loyer ne peut être indexé[14]
• le loyer ne peut être majoré même en cas de plus-value locative de plus de 20 %[15].

Bail de colocation[16]

Face à ce secteur qui tend à prendre de plus en plus d’ampleur, le législateur a innové. La nouvelle législation ne s’applique qu’aux colocations conclues ou renouvelées à partir du 1 septembre 2018.

Vivre à plusieurs dans une maison ou dans un appartement ne s’improvise pas. En effet, il y a lieu de conclure un pacte de colocation destiné à organiser les relations entre les colocataires. Ce pacte est opposable entre eux mais pas au bailleur.

Ce pacte de colocation est réglementé et ne doit pas être confondu avec le bail de colocation.

Le bail de colocation présente quelques particularités, à savoir :

1) Création d’une solidarité légale entre colocataires : par exemple, chaque colocataire peut être contraint par le propriétaire au paiement total du loyer. Le colocataire qui a payé la totalité du loyer, dispose alors d’un recours contre les autres colocataires.

2) Chaque colocataire peut se retirer du risque locatif à tout moment moyennant un préavis de trois mois. A l’expiration du délai, le colocataire est libéré de ses obligations et sans indemnité pour autant qu’il ait trouvé un remplaçant. Il doit être agréé par le bailleur et les colocataires. Si le bailleur ou les colocataires refusent le remplaçant pour des justes motifs, le colocataire partant est tenu de verser une indemnité égale à trois fois sa part dans le loyer.

Les dispositions relatives à ce type de bail sont impératives.

Bail d’étudiant[17]

Ce type de bail vise notamment les kots mais pas exclusivement.

Pour être qualifié de bail d’étudiant, les conditions suivantes doivent être réunies :

• l’étudiant doit fournir la preuve de son inscription dans un établissement secondaire ou supérieur
• le bail est réputé conclu pour un an
• le bail prend fin à échéance du délai d’un an moyennant un préavis d’un mois
• le preneur peut mettre fin au bail à partir du 15 mars moyennant un préavis de 2 mois et le versement d’une indemnité de 3 mois de loyers
• dans certains cas visés à l’article 81 §3 du décret, l’indemnité n’est pas due
• l’article 82 du décret vise l’hypothèse de la sous-location.

Enfin, les dispositions relatives à ce type de bail sont impératives.

Bail glissant[18]

De quoi s’agit-il ?  Le bail glissant est un bail d’habitation conclu entre un bailleur et un opérateur immobilier (sociétés d’habitations sociales, agences immobilières sociales, CPAS, …) agréé par le Gouvernement Wallon en vue d’une sous-location du bien loué à une personne en état de précarité avec accompagnement social.

Il a pour but de faire « glisser » la qualité de locataire d’une personne morale agréée vers une personne physique dont la personne morale est responsable du suivi.

Pour l’essentiel, le bail est conclu pour une durée maximale de trois ans et deux mois avant l’expiration de la première ou de la deuxième année, la personne morale peut le céder au sous-locataire pour autant qu’il ait atteint les objectifs visés.

Pour toutes questions complémentaires, n’hésitez pas à nous contacter.

Pour la SPRL TROXQUET-LAMBERT & PARTENAIRES

Lauren BOURSEAU

Novembre 2018.

[1] Article 2, 1°du décret

[2] Article 5 du décret

[3] Article 6 du décret

[4] Article 6,3° du décret

[5] Article 17 du décret

[6] Article 21 du décret

[7] Article 9 du décret

[8] Article 46 du décret

[9] Article 52 du décret

[10] Article 55 du décret

[11] Article 55§3 du décret

[12] Article 54 du décret

[13] Article 55 §6 du décret

[14] Article 57 du décret

[15] Article 58 du décret

[16] Article 66 et suivants du décret

[17] Article 76 et suivants du décret

[18] Articles 85 à 88 du décret