Succession, comment récupérer une garantie locative ?
Vous êtes propriétaire d’un immeuble que vous louez et votre locataire décède.
Que devient le bail ?
L’article 46 § 4 du décret du 15.03.2018 relatif au bail d’habitation prévoit désormais que le bail est résilié de plein droit trois mois après le décès du preneur sans préavis ni indemnité.
Avant septembre 2018, le bail ne prenait pas fin en cas de décès du locataire ce qui avait pour conséquence que les héritiers devenaient eux-mêmes locataires.
Le nouveau décret wallon offre également la possibilité de reprise du bail par « toute personne domiciliée dans les lieux loués depuis plus de 6 mois à la date du décès du preneur avec droit d’opposition du bailleur pour de justes motifs » (art.46 § 2 al 1 et 2).
Si l’habitation est inoccupée et vide de tout bien au décès du preneur, le bail est résilié de plein droit moyennant constat (art. 46 § 3 al.1).
Enfin, si le bien est toujours garni, le bailleur peut mandater un huissier pour procéder à un inventaire des biens dont il devra disposer en bon père de famille ! (art. 46 § 3 al.2).
Comment pouvez-vous récupérer la garantie locative auprès de la banque ?
La banque n’acceptera de libérer la garantie locative que sur présentation d’un acte d’hérédité du locataire.
Il s’agit d’un acte qui reprend l’identité du défunt et de ses héritiers que vous pouvez vous procurer auprès du notaire chargé de la succession du locataire. Encore faut-il connaître le nom du notaire chargé de la succession… Aucun notaire n’est désigné pour de très nombreuses successions. D’où la première difficulté.
Il est nécessaire aussi de produire un acte d’hérédité que délivre le bureau d’enregistrement. Si vous êtes un tiers à la succession, vous essuierez un refus du bureau d’enregistrement pour vous délivrer un tel document.
Par conséquent, que faire si aucun notaire n’est chargé de liquider la succession de votre locataire décédé et que vous ne connaissez aucun héritier qui pourrait s’adresser au bureau d’enregistrement ?
L’article 46 § 4 du décret prévoit que le bailleur peut faire libérer la garantie locative à son profit, à concurrence des montants qui lui sont dus, sur requête unilatérale introduite auprès du juge de paix compétent.
La procédure ne nécessite pas une comparution à une audience publique devant le juge de paix, mais la requête doit être rédigée soigneusement avec un dossier à l’appui et les documents qui doivent être produits obligatoirement.
La requête est déposée auprès du greffe de la justice de paix compétente et le magistrat rendra une ordonnance ordonnant la libération de la garantie à votre profit.
Votre avocat suivra la procédure pour vous remettre l’ordonnance ou la produire à la banque qui doit alors délivrer la caution locative à votre profit le cas échéant.
N’hésitez pas à nous contacter. Nous pourrons vous accompagner dans cette procédure afin de récupérer votre dû.
Lauren BOURSEAU
Pour la SPRL TROXQUET-LAMBERT & PARTENAIRES
Mars 2020